求積図とは？地積測量図との違いと境界トラブルの真相【2026年最新】

求積図とは？地積測量図との違いと境界トラブルの真相【2026年最新】の詳細について、専門知識を基に徹底解説します。

「図面に寸法が書いてあるのだから、境界の場所も広さも争いようがないはずだ」——不動産取引の初心者が陥るこの過信こそが、深刻な紛争の温床となっています。実務現場を歩くと、不動産売買と境界トラブルの真相には、何十年も放置されてきた土地の歪みと、利害関係者の心理的摩擦が渦巻いています。

登記簿面積と実測面積の乖離（縄伸び・縄縮み）の罠

法務局に記録されている「登記簿面積（公簿面積）」と、実際に現地を測り直した「実測面積」がピタリと一致することは、古い宅地においては極めて稀です。この登記簿面積と実測面積の乖離は、不動産業界で「縄伸び（実測のほうが広い）」「縄縮み（実測のほうが狭い）」と呼ばれます。

大手不動産仲介会社の法務担当者は次のように実状を証言します。
「明治時代の地租改正では、当時の農民が税金を安く抑えるために意図的に狭く申告したケースが多く、地方や古くからの住宅地では10%以上も縄伸びしている事例がザラにあります。逆に、過去の道路拡幅や区画整理の際に適切な分筆登記がなされず、書類上より実測が大幅に狭い『縄縮み』も頻発しています」

売買契約が「公簿売買（登記簿の地積を基準とし、実測差があっても代金を清算しない方式）」で締結された場合、引き渡し後に買主が求積図を作成して「実際の敷地が5坪も狭かった」と判明しても、原則として売主へ代金減額を請求できません。これに気づいた買主が激怒し、仲介業者への説明義務違反を巡って民事訴訟に発展するケースが多発しています。

境界標の亡失と「数十センチ」を巡る泥沼の争い

知恵袋や不動産法律相談に寄せられる最も生々しいトラブルが、「隣人のブロック塀や雨樋の越境」です。ある東京都内の事例では、築40年の古家付き土地を購入した買主が建て替えのため求積図を作成したところ、隣家が30年前に建てたブロック塀が敷地境界からわずか15センチメートル越境していることが判明しました。

買主は建築確認申請を通すために越境の解消や覚書の締結を求めましたが、隣地所有者の高齢住民は「先代の時代からこの塀のラインがお互いの境界だと合意していた。ポッと出の買主にとやかく言われる筋合いはない」と署名を拒否。結果として建築確認の是正協議が難航し、着工が半年以上遅延。買主は仮住まいの賃料とつなぎ融資の追加金利で200万円以上の予期せぬ損失を被ることになりました。